作者 | 曹安浔
编辑 | 周(zhou)智宇(yu)
得道者多助(zhu)，陷于多事之秋(qiu)的万科，等来了(le)楼市的春风。
4月30日，最高层定调地(di)产，新提出(chu)消化存量(liang)房产、优化增量(liang)住房。随后(hou)，作为楼市政策风向标的北京，出(chu)台新政，宣布符合要求(qiu)的居(ju)民，可在五环(huan)外新购一套住房。
这进(jin)一步(bu)强化了(le)市场对(dui)接下来政策放松的预期，等待(dai)楼市“小阳春”多时的地(di)产大佬们(men)，可以松口气(qi)了(le)。
对(dui)正在努力走出(chu)当下困境的万科而言，这无疑是个神助(zhu)攻。交(jiao)付、结算高峰期的到来，以及当下市场的弱复苏之态(tai)，让万科一季报(bao)承压。万科也正处于其成立以来，未曾有(you)过的危机之中。
面对(dui)当下境遇，万科董事会主(zhu)席郁亮在4月30日的股东大会上也不再像过去两年一样(yang)，大谈市场前景。而是将话(hua)题聚焦在了(le)接下来万科要怎么做，如何度过眼下难关，以及成功走向行业(ye)发展的新阶段(duan)。
无论是表态(tai)万科会坚定瘦身(shen)，调整融资模(mo)式，降解风险，还是将聚焦综合住区开发、物业(ye)服务、租赁公寓三大主(zhu)业(ye)，都表明，经历了(le)此轮行业(ye)深刻调整后(hou)，郁亮和一众万科管理层对(dui)于接下来的路，有(you)了(le)更清晰的思考。
随着政策上不断有(you)利好(hao)释出(chu)，万科也能(neng)够(gou)抓住眼前的窗口期。假以时日，它也有(you)希望像31年前一样(yang)，做好(hao)“减法(fa)”，在全新的细分赛道上，成为行业(ye)里的标杆。这也是企业(ye)穿越周(zhou)期，成为百年老店的必经之路。
闯关
归母(mu)净利润首(shou)次季度为负，经营(ying)活动产生的现(xian)金流量(liang)净额也为负值，万科交(jiao)出(chu)的这份一季报(bao)，真切反映了(le)万科当下遇到的难题，以及当下房企面对(dui)行业(ye)调整遭遇的挑战。
当然，这份一季报(bao)一定程度上受(shou)房地(di)产行业(ye)本身(shen)周(zhou)期的影响。开源证券指(zhi)出(chu)，受(shou)地(di)产开发业(ye)务结算规模(mo)和结算毛利率下降拖累(lei)，导致万科短期业(ye)绩承压。
万科管理层也承认，当下确实遇到了(le)阶段(duan)性经营(ying)性困难，流动性短期承压。不过，对(dui)于目前的困难，郁亮也有(you)了(le)解题之法(fa)。
股东大会上，郁亮表示，公司已制定瘦身(shen)健体一揽子方案(an)，会统(tong)筹(chou)好(hao)降负债和高质量(liang)发展，让公司重新走到可持续的轨道上，在房地(di)产新发展阶段(duan)继续领先领跑。
具体而言，万科将分两步(bu)走。第一阶段(duan)坚定瘦身(shen)，调整融资模(mo)式，降解风险；第二阶段(duan)，则是聚焦主(zhu)业(ye)，做精(jing)业(ye)务，成为行业(ye)产品(pin)标杆、服务标杆。
按照万科规划(hua)，未来两年削减付息债务1000亿元以上，未来五年付息负债总规模(mo)要降一半以上；在融资模(mo)式上，也要从过去统(tong)借统(tong)还、主(zhu)体信(xin)用为主(zhu)的模(mo)式，逐步(bu)转向以项目、资产信(xin)用为主(zhu)的融资模(mo)式。
此外，除了(le)综合住区开发、物业(ye)服务、租赁公寓三大主(zhu)业(ye)，万科将退出(chu)其他(ta)业(ye)务，清理和转让非主(zhu)业(ye)的财务投资。坚决(jue)大力度推(tui)进(jin)商办等大宗资产交(jiao)易，计划(hua)每(mei)年完成200亿元。
正如万科总裁祝九胜此前所说，融资模(mo)式一夜之间转换过来还是有(you)难度，好(hao)在合作银行给了(le)万科1-3年的转换期来慢慢转换。如今(jin)，万科则需要把握住当下的窗口期，完成债务上的压降。
从一季度来看，得益于银行支持和自身(shen)努力，万科的融资已逐渐好(hao)转。祝九胜在股东大会上介绍了(le)如何应对(dui)阶段(duan)性流动性挑战，除了(le)目前已有(you)59个项目申请纳(na)入白(bai)名单，万科还将大力推(tui)进(jin)经营(ying)性物业(ye)贷(dai)和银团(tuan)贷(dai)款。
今(jin)年以来，万科已新增融资提款168亿，境内(nei)新增融资平均成本3.33%，公司银行端的融资渠道保持通(tong)畅。祝九胜也对(dui)融资后(hou)续进(jin)展充满信(xin)心。
第一阶段(duan)的降负债、瘦身(shen)，并非说万科就不发展了(le)。其目的，是为了(le)将手(shou)头有(you)限(xian)的资源，聚焦在三大主(zhu)业(ye)上。
郁亮表示，瘦身(shen)健体一揽子方案(an)的目标，是个进(jin)取的方案(an)。也是要让各位股东看到一个更健康的万科、更有(you)未来的万科，而不是一个光降负债，降完以后(hou)奄(yan)奄(yan)一息的万科。目的是为了(le)第二阶段(duan)打基础(chu)。
在郁亮看来，未来房地(di)产高质量(liang)发展的主(zhu)要内(nei)容是好(hao)房子、好(hao)社区、好(hao)服务。万科聚焦的三大业(ye)务，市场有(you)前景，社会有(you)需求(qiu)。居(ju)民的居(ju)住条件改善(shan)、租赁住房、物业(ye)服务的需求(qiu)空(kong)间和前景仍(reng)然广阔，这些业(ye)务万科更有(you)优势。
万科要做的，则是在做完减法(fa)后(hou)，重新出(chu)发。
化蛹
印象中，这是万科历史上第二次提出(chu)“聚焦主(zhu)业(ye)”的说法(fa)了(le)。
上一次还是31年前。彼时的万科业(ye)务涉猎颇广，饲料(liao)、服装、家电和贸易等等几乎什么都做，如果不是创始人王石提出(chu)万科要做减法(fa)，专注于住宅地(di)产业(ye)务，也不会有(you)如今(jin)这个靠着专业(ye)化能(neng)力走天下的万科。
王石也在后(hou)来回(hui)忆起这次做减法(fa)时表示，一个企业(ye)要把注意(yi)力放在核心业(ye)务和自己的核心优势上，因为偏离航(hang)向而失败的例子太多了(le)。不懂(dong)得放弃就永远什么也得不到，做减法(fa)有(you)时候比做加法(fa)更重要。
现(xian)在的万科，也到了(le)“舍(she)得”的时候。白(bai)银时代，为探索地(di)产行业(ye)发展的“第二增长(chang)曲(qu)线”，万科做起了(le)加法(fa)，摸索着多元化业(ye)务，从住宅开发商向城市配套服务商进(jin)行转变。
如今(jin)，外部(bu)的行业(ye)压力和内(nei)部(bu)的要求(qiu)，让万科又主(zhu)动做起了(le)“减法(fa)”，让自己在专业(ye)能(neng)力上能(neng)够(gou)打磨得更精(jing)，这也是过去三十多年来，万科能(neng)够(gou)成为万科的原因。
万科要从自己最优势的地(di)方着手(shou)，才能(neng)够(gou)破开束缚(fu)着它的茧，在地(di)产的新阶段(duan)里自在飞翔。
能(neng)否化危为机，变中求(qiu)胜，就看房企能(neng)否勇于突破，自我(wo)革新了(le)。
万科也希望能(neng)够(gou)再次做出(chu)对(dui)的战略抉择，谋定未来几十年的稳健经营(ying)。这需要咬牙前行的勇气(qi)，纵览全局的战略敏感，更需要自身(shen)的经营(ying)基础(chu)。
对(dui)此，万科已经做好(hao)了(le)一定准备(bei)。财报(bao)显示，万科一季度的经营(ying)服务业(ye)务营(ying)收达到109.5亿元，同比增长(chang)12%。
伴(ban)随着经营(ying)服务的良好(hao)势头，一季度内(nei)，万科经营(ying)性业(ye)务实现(xian)多赛道REITs突破。
就在股东大会的同一日，中金印力REIT在深圳证券交(jiao)易所上市。郁亮更是特意(yi)在朋友圈分享了(le)这条喜讯，并表示今(jin)天印力REIT上市，标志着万科持有(you)经营(ying)性业(ye)务增添(tian)了(le)一条由重转轻的通(tong)道，这是一个成功的开始。
同时，今(jin)年3月，万科旗下万纬物流REIT也正式于交(jiao)易所挂网(wang)，再加上积极申报(bao)中的租赁住房泊寓REIT，万科有(you)望成为业(ye)内(nei)唯一一家实现(xian)三种(zhong)经营(ying)性REITs突破的企业(ye)。
这也是房地(di)产走向新的发展阶段(duan)，适应新旧周(zhou)期过渡，实现(xian)新旧模(mo)式转换的一条必经之路。通(tong)过加速转向不动产的经营(ying)者，让自己在应对(dui)行业(ye)周(zhou)期变换时，在经营(ying)业(ye)绩上有(you)更稳的压舱石。
这一路注定不易。所幸，郁亮和万科还有(you)很多同路人的支持。
深铁董事长(chang)、万科董事会副(fu)主(zhu)席辛杰在此次股东大会上再次发声力挺万科，称作为万科公司的长(chang)期股东，深铁集(ji)团(tuan)的态(tai)度和立场一直没有(you)变，会一如既往(wang)支持万科的良性发展，不会因市场波动而动摇。
此前，郁亮则刚与GIC庆祝了(le)双方合作二十周(zhou)年，他(ta)们(men)曾合作了(le)上海七(qi)宝万科广场等标杆项目，见(jian)证了(le)彼此在中国的成长(chang)；兴(xing)业(ye)银行则在3月20日与万科子公司签署(shu)了(le)14亿的贷(dai)款合同，表达对(dui)万科的坚定支持。
而在政策风向转变中，市场也对(dui)地(di)产明显有(you)了(le)更加积极的态(tai)度。日前，瑞银地(di)产首(shou)席分析师John Lam一改过去三年对(dui)中国房地(di)产的悲观态(tai)度，变得更加乐观。他(ta)在一份报(bao)告中预期，万科的毛利率会在2025年恢复到20%，毛利润和核心净利润会在2025年迎(ying)来拐点，止跌回(hui)升。
接下来，我(wo)们(men)也会看到一个和以前大不一样(yang)的万科。在股东、银行等同路人的支持下，它将在荆(jing)棘中开辟新路，焕然新生。
作为房企“优等生”，万科若能(neng)闯关成功，找到地(di)产下半场的发展正轨，对(dui)于行业(ye)来说，都是鼓舞人心的事。