2024年开年以来，金(jin)融(rong)支持地产的政策不断加码(ma)升级。
1月，地产融(rong)资协调机制出台(tai)并(bing)在各地落地见效(xiao)，当前已(yi)有超9000亿元通过审批；4月，中央政治局会议明确提(ti)出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施(shi)”；5月，央行(xing)发布“517新政”，力度空(kong)前，被称为史上最宽松的房贷政策。目(mu)前，上海、广州、深圳等(deng)多个城市已(yi)密(mi)集发布跟进政策。
总体来看，上述(shu)政策均要求银行(xing)业从供(gong)需两端支持房地产行(xing)业发展。值得注意的是，从供(gong)给端观察，银行(xing)响应保(bao)交付、去库存的政策支持房企融(rong)资，在“应贷尽(jin)贷”下也逐渐形成更(geng)为理性、细致的房贷投放(fang)策略；从需求端观察，首付比例、房贷利(li)率(lu)的下调，有利(li)于居民房贷成本的下降(jiang)，对银行(xing)应对客户提(ti)前还款也有一定抵补作用，但银行(xing)仍需直面如何平衡息差下行(xing)的问题。
政策组合拳力度空(kong)前
5月17日金(jin)融(rong)监管部门加大住房金(jin)融(rong)政策支持力度后，全国多省份迅速响应。值得一提(ti)的是，上海、广州和深圳的个人房贷首付比例及房贷利(li)率(lu)下限均创(chuang)下历史新低。
具体来看，央行(xing)、国家金(jin)融(rong)监管总局出台(tai)的最新政策，调整了个人住房贷款最低首付款比例，首套和二套住房商业性贷款最低首付款比例分别下调至15%、25%；同时(shi)，取(qu)消了全国首套房和二套房个人商业贷款利(li)率(lu)政策下限。
随后，广东19个地市以及湖(hu)北、云南、山(shan)西、甘肃(su)、河北、陕西、宁夏、广西、重庆等(deng)省（区、市）宣布取(qu)消当地首套房和二套房贷款利(li)率(lu)下限。近日，上海、广州和深圳等(deng)一线城市也宣布跟进，纷纷出台(tai)重磅楼市政策。
从房贷利(li)率(lu)调整的幅度来看，各地各异，体现了楼市新政中强调的因城施(shi)策原则。
例如，广州此轮“松绑”在一线城市中力度最大，现行(xing)楼市政策也为一线城市中最为宽松的，首付比例执行(xing)最低标准（即首套15%、二套25%）并(bing)取(qu)消利(li)率(lu)下限；上海首套房贷款利(li)率(lu)下限调整为不低于LPR（贷款市场报价利(li)率(lu)）减(jian)45个基点，最低首付款比例调整为不低于20%；深圳的首套房个人住房贷款利(li)率(lu)下限，也调整至LPR减(jian)45个基点。
金(jin)融(rong)支持房地产企业融(rong)资也已(yi)落地见效(xiao)。从银行(xing)对房地产企业的投放(fang)看，2024年以来，地产信(xin)贷已(yi)实现了“超额投放(fang)”。根(gen)据国家金(jin)融(rong)监管总局披露，截至一季度末，房地产开发贷款展期余额同比增长147%。此外，根(gen)据央行(xing)数据，一季度房地产开发贷净投放(fang)达到8800亿元，远高于2023年全年净投放(fang)的1900亿元。近几年，房地产开发贷款占比一直在压降(jiang)，从2019年末的7.33%下降(jiang)至2023年末的5.42%,但是今年一季度出现“上翘”，达到了5.57%。
房地产信(xin)贷数据的增长，得益于房地产融(rong)资协调机制的推进。
根(gen)据国家金(jin)融(rong)监管总局披露，截至5月16日，全国297个地级及以上城市已(yi)经建立(li)了融(rong)资协调机制，“白名单”项目(mu)贷款审批金(jin)额已(yi)达到9350亿元。
银行(xing)稳定息差有压力
“517新政”提(ti)出“不设(she)按揭利(li)率(lu)下限”，将首付比例降(jiang)至历史新低，完全打(da)开了贷款利(li)率(lu)下限。
房贷利(li)率(lu)与首付比例的调整，有利(li)于加快居民释放(fang)购买力需求。同时(shi)，值得注意的是，房地产贷款利(li)率(lu)的持续调整，也对银行(xing)净息差和经营利(li)润带来一定的压力，后续银行(xing)如何平衡息差，成为资产负债管理的重要课题。
从个人住房贷款规(gui)模看，5年前个人住房贷款占据贷款投向的比重几近两成，此后不断下降(jiang)，但当前仍然占据不低于15%的比重。尽(jin)管如此，个人住房贷款的总量还是维(wei)持增量状态(tai)，是资产端收(shou)益率(lu)较高的重要优质资产。可以预见，房贷降(jiang)息是后续影响银行(xing)净息差的重要因素。
回溯来看，银行(xing)房贷利(li)率(lu)自2021年10月达到最高点后，至今已(yi)下降(jiang)了200多个基点。2023年末，银行(xing)业的息差已(yi)经跌破1.7%，降(jiang)至1.69%。如何稳定息差，已(yi)成为银行(xing)业的共性挑战。
近年来，银行(xing)业息差持续收(shou)窄，源于资产端和负债端的收(shou)益并(bing)不是同步调整，尤其是资产端的收(shou)益下滑较快。自2019年8月LPR改革以来，银行(xing)业经历了多次LPR下调，新投放(fang)的贷款收(shou)益率(lu)和存量贷款重定价，导致资产端收(shou)益率(lu)不断下降(jiang)。
为了减(jian)缓息差收(shou)窄，两年前不少银行(xing)就已(yi)主动(dong)调整负债结(jie)构和定价策略，持续性地对长期限、高成本负债进行(xing)管理，以抵补资产端收(shou)益率(lu)的下行(xing)。同时(shi)，2023年以来存款利(li)率(lu)下降(jiang)了50—60个基点，为贷款利(li)率(lu)的下降(jiang)创(chuang)造了空(kong)间。不过，正如某家区域银行(xing)的高管所言，经过两三年时(shi)间，随着存款市场竞争的日益激烈(lie)，单方面地压降(jiang)、控制付息成本，以期控制息差收(shou)窄的速度，这一边际(ji)效(xiao)应正在逐步递减(jian)。
“当前，银行(xing)确实面临(lin)着‘既想拓(tuo)展份额又难以降(jiang)低利(li)率(lu)’的两难抉(jue)择。”广东省城规(gui)院住房政策研究中心(xin)首席研究员李(li)宇嘉表示，商业银行(xing)的房贷业务确实面临(lin)着压力。在资产荒背景下，众多银行(xing)争抢房贷这类(lei)优质资产，居民则主要考虑哪家银行(xing)贷款利(li)率(lu)低，银行(xing)不得不通过降(jiang)息等(deng)手段(duan)争取(qu)客户。事实上，这是把“双刃剑”，降(jiang)息将进一步压低银行(xing)利(li)润，同时(shi)在房贷不良率(lu)有所攀升的情(qing)况(kuang)下，损失存在扩(kuo)大的可能。
“房贷利(li)率(lu)下行(xing)给银行(xing)带来的压力，既包括提(ti)前还贷带来的优质资产缩量，也包括资产端利(li)率(lu)下行(xing)带来的利(li)差收(shou)窄。”国家金(jin)融(rong)与发展实验室特聘研究员任涛建议，在这种环境下，商业银行(xing)一方面应抓住贷款利(li)率(lu)下行(xing)的机会，积极拓(tuo)宽增量贷款需求带来的投放(fang)机遇(yu)，以弥补价格下行(xing)带来的压力；另一方面则要通过优化资产负债管理和综合服务策略，把留住按揭客户而非简单留住按揭类(lei)资产作为首要和长远任务，积极挖掘按揭类(lei)客户在财富管理等(deng)其它业务上的潜力。
此外，任涛还表示，在这个过程中，政策部门也要有所作为，既要避(bi)免银行(xing)业之间形成恶(e)性竞争，放(fang)大利(li)率(lu)下行(xing)给银行(xing)业带来的压力，也要在负债端形成更(geng)有力的引导，呵护并(bing)稳定银行(xing)业的息差空(kong)间。
“房地产业是国民经济的支柱(zhu)行(xing)业，目(mu)前面临(lin)发展困难，行(xing)业自身存在较大风(feng)险(xian)也对经济金(jin)融(rong)发展带来较大风(feng)险(xian)。”中国邮政储蓄(xu)银行(xing)研究员娄飞鹏表示，银行(xing)业按照市场化法治化原则支持房地产行(xing)业，有助于缓解房地产企业的资金(jin)压力，稳定居民对房地产的价格预期。短期来看，这虽然对银行(xing)净息差造成压力，但推动(dong)房地产行(xing)业风(feng)险(xian)有效(xiao)化解有助于稳定经济增长和风(feng)险(xian)防范，长远看有助于银行(xing)持续经营和净息差稳定。
华(hua)创(chuang)证券发布的研报则认为，多地下调房贷利(li)率(lu)下限，预计息差降(jiang)幅有限。该研报测算，综合考虑2月份5年期LPR下调25BP以及假设(she)此次按揭贷款利(li)率(lu)平均继续下降(jiang)25BP，对2024年和2025年上市银行(xing)的息差影响分别为-1.2BP、-2.9BP，降(jiang)幅相对较小。“此次住房金(jin)融(rong)支持政策能够有效(xiao)提(ti)振房市销售，则对银行(xing)业的资产质量为正向贡献，维(wei)持高质量可持续发展。”该研报表示。
房地产投放(fang)策略有讲究
在下行(xing)周期对房地产进行(xing)信(xin)贷投放(fang)，无疑令银行(xing)的资产质量成为投资者关(guan)注的焦点。根(gen)据2023年年报数据，多家上市银行(xing)的对公房地产不良率(lu)在4.5%高位。因此，当前商业银行(xing)的房地产投放(fang)已(yi)更(geng)趋理性。
“根(gen)据每(mei)年初的信(xin)贷投放(fang)策略，房地产投放(fang)在‘维(wei)持类(lei)’这一档次。”5月8日，上海农商银行(xing)首席风(feng)险(xian)官朱卫在该行(xing)举行(xing)的2023年业绩说明会上称，近两年虽然监管部门已(yi)不再聚焦房地产集中度考核，但是该行(xing)根(gen)据自身的既定计划，有序压缩了房地产投资占比，希望将更(geng)多信(xin)贷资源投放(fang)到制造业、科创(chuang)等(deng)领域。
在房地产企业贷款的具体投放(fang)方面，上海农商银行(xing)采(cai)取(qu)主动(dong)管理的策略，分层、分类(lei)地去推房地产项目(mu)，包括重点支持政府的保(bao)障型项目(mu)，支持农民集中建房、住房项目(mu)；支持一般(ban)商品房的开发贷项目(mu)；支持工业类(lei)、科研类(lei)、仓储或者服务于制造业的经营稳定项目(mu)等(deng)。对于商办项目(mu)，尤其是对于建设(she)阶段(duan)的商办项目(mu)，上海农商银行(xing)则谨(jin)慎参与。
当然，在个人住房按揭贷款这一优质资产上面，上海农商银行(xing)表示积极投放(fang)，2024年该行(xing)的策略是与头(tou)部中介建立(li)良好的合作关(guan)系，尽(jin)可能提(ti)升一手楼盘的覆盖率(lu)。
邮储银行(xing)零售业务总监梁世(shi)栋在该行(xing)2023年业绩说明会上表示，展望2024年，整个房地产行(xing)业还是处于一个调整期，但该行(xing)相信(xin)相关(guan)政策出台(tai)后，效(xiao)果会逐步显现。在房地产行(xing)业调整的背景下，按揭业务的风(feng)险(xian)控制策略显得更(geng)为重要。当前，邮储银行(xing)按揭贷款的95%，为首套房。
建设(she)银行(xing)的资产配置(zhi)策略，则体现为调整资产结(jie)构，即通过压缩低收(shou)益资产占比、加强零售信(xin)贷布局等(deng)措施(shi)优化资产结(jie)构，以延缓息差下降(jiang)趋势。2023年，该行(xing)贷款和金(jin)融(rong)投资等(deng)核心(xin)资产占比提(ti)升0.3个百分点；同时(shi)，该行(xing)加强零售信(xin)贷生态(tai)建设(she)，巩固零售信(xin)贷的大行(xing)地位，个人住房贷款新投放(fang)量也居前。（证券时(shi)报记者 张艳芬 谢忠翔）
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