4月底以来(lai)，北(bei)京、上(shang)海、天(tian)津(jin)、深圳等地楼市优化政策密集(ji)“上(shang)新”，国内多个城市推出住房“以旧换新”政策，消化存(cun)量房产和优化增量住房的政策措施正(zheng)在成为新一轮房地产政策调整的主(zhu)线。
5月16日，高盛在最新的研报中表示，目前，已有超50个城市（或行政区(qu)）出台住房“以旧换新”政策，预计该政策将成为促进(jin)新房去化和稳定(ding)房价的关键政策举措。
报告梳(shu)理认为，各地“以旧换新”政策机制可以分为以下五种模式。
集(ji)体收购模式
据高盛统计，目前已有包括南京、郑州在内的20个城市或地区(qu)采取了此模式。
集(ji)体收购模式是(shi)指，由政府或政府指定(ding)的实(shi)体机构集(ji)体收购市民存(cun)量住房，收购方(fang)委托第三方(fang)专业(ye)机构价格评估后，鼓励居民购买改善性新建商品住房，最后与居民方(fang)洽谈(tan)并签约过户。
该模式的优点在于，政府直(zhi)接兜底，缩短了二手房出售(shou)周期、简化了出售(shou)流程，同时(shi)免去了卖房中介(jie)费，在政府支持下新房源(yuan)一般具有不同程度优惠，且新房项目数量多、分布广泛。
报告指出，在目前已公布的各种“以旧换新”模式中，“收购模式 ”在提高房屋交易量和销售(shou)额方(fang)面的成效(xiao)可能是(shi)最好的。
代售(shou)购新模式
目前已有包括上(shang)海、深圳在内的30个城市或地区(qu)采取此模式。
代售(shou)购新模式是(shi)指：政府倡导下，房地产经纪机构与当地产开发企业(ye)开展合作，在购房居民与房地产开发企业(ye)达成“以旧换新”的意向后，房地产经纪机构将在新房锁定(ding)期内优先营销和转售(shou)居民的存(cun)量住房。
例如，深圳住房“以旧换新”就(jiu)是(shi)通过鼓励房地产开发企业(ye)、中介(jie)机构与换房人签署协议，开展“卖旧+买新”的换房联动。在“解约保护期”内，中介(jie)机构优先推动换房人旧房交易，缩短交易周期，如旧房未售(shou)出，开发企业(ye)和换房人按约定(ding)解除协议并无条件(jian)退款，换房人无需(xu)承担违约责任。
不过，报告指出，该模式的弊端在于交易周期长(chang)，且政府未能直(zhi)接介(jie)入，在政策实(shi)际(ji)落地成效(xiao)方(fang)面可能会有所折扣。
回购收储模式
目前已有包括重庆、郑州、苏州在内的10个城市或地区(qu)采取此模式。
回购收储模式是(shi)指：政府牵头组建住房保障银行，从城投手中收购现有存(cun)量住房，用(yong)于保障性住房。
还有地方(fang)政府将这种“以旧换新”政策方(fang)案与城中村改造、房票等政策结合。
据澎(peng)湃新闻，四川南充市鼓励属地人民政府在推进(jin)城市危旧房改造、城中村改造、城镇老旧小区(qu)改造的过程中，采取“以旧换新”“购房券救助”和“现金救助”等模式，在充分尊重群众意愿基础上(shang)拆除危旧房，通过发放“房票”等方(fang)式实(shi)施安置，也可购买存(cun)量商品住房作为安置房源(yuan)，满足群众多样化需(xu)求。
该模式的特点在于，无需(xu)经过业(ye)主(zhu)的置换，也免去了房屋再建的过程，可以更(geng)快(kuai)投入使用(yong)、降(jiang)低库存(cun)。
直(zhi)接补贴模式
目前有包括苏州、沈阳在内的7个城市采取此模式。
直(zhi)接补贴模式是(shi)指：多地对出售(shou)自有住房并购买新房的居民给予一定(ding)的购房补贴或者税费减(jian)免，各地补贴方(fang)式有所不同，包括返还税收、根(gen)据置换面积补贴、根(gen)据置换单元数补贴等。
比如，苏州住建局宣布实(shi)施“卖旧买新”购房契税补贴，对在2024年12月31日前购置新建商品住房的购房家庭，分层次实(shi)施契税补贴，最高可享100%契税补贴。
此外，还有地方(fang)政府对房企回购给予补贴。比如浙江省嘉兴市海宁市的方(fang)案是(shi)，鼓励房企购买意向购房人的存(cun)量房，对房企购买存(cun)量房的，给予企业(ye)总购房款2%的财政补贴。
不过，报告称，大(da)多数补贴力(li)度一般不超过房价的3%，尚未达到能显著刺激(ji)新房销售(shou)的程度。
预付租金模式
即肇庆模式，是(shi)指：存(cun)量房屋持有人通过“旧转保”（旧房转保障性住房）的形(xing)式交由政府统租，由此获得政府指定(ding)机构支付的一定(ding)年限租金，并将其全部用(yong)于购买商品房。
该模式首次提出了“旧转保”的方(fang)案，特点在于无需(xu)卖房即可“换新”，一次性获得长(chang)期租金。
报告最后总结称，这五种“以旧换新”模式各有优劣，各地政府可以考虑适(shi)当采取组合模式以提升政策效(xiao)果。
从高盛报告提供的数据和各地政策落地后的反响来(lai)看，直(zhi)接收购模式在加速(su)新房销售(shou)、支持消化村连(lian)库存(cun)方(fang)面的效(xiao)果最佳，其他模式则因为政策力(li)度相对较小，操作细则存(cun)在差异，效(xiao)果用(yong)欠佳。
据证券时(shi)报，业(ye)内人士分析认为，目前各地住房“以旧换新”政策整体的落地效(xiao)果还不明显，仍存(cun)在二手房参与门槛较高、二手房评估价或交易价较低、可置换新房选择少(shao)等痛点。
据中国之声，广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，在各地住房“以旧换新”的政策执行初期，尽快(kuai)找到让交易链条上(shang)各方(fang)能够共赢(ying)的成熟模式至关重要，不仅要从房源(yuan)本身的质量着手，提供优质住房，还要在交易流程、搭建平台等方(fang)面做(zuo)好“针(zhen)线活”。